Đất là một tài nguyên quan trọng, có giá trị nên quyền sở hữu và sử dụng đều phải có giấy tờ rõ ràng theo quy định của pháp luật. Và khi một người sở hữu muốn tặng hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ai thì cũng phải thực hiện một số thủ tục. Vậy thủ tục đó là gì, cần chuẩn bị những giấy tờ nào và các chi phí nào sẽ phát sinh, chúng ta cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây.
Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ dựa theo khoản 1 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cho phép thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp như sau:
- Người chuyển nhượng có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Người chuyển nhượng vẫn còn thời hạn sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
- Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền và có hiệu lực từ khi đăng ký vào sổ địa chính.
Quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó giấy tờ cần chuẩn bị để công chứng bao gồm:
- Dự thảo hợp đồng
- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của các bên tham gia
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
- Bản sao các giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng theo quy định pháp luật
Bước 2: Nộp hồ sơ, khi đầy đủ hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ và tiến hành quy trình. Hồ sơ đầy đủ gồm:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có công chứng)
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính)
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
- CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có công chứng)
- Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có công chứng)
- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
- Tờ khai đăng ký thuế
- Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Thời gian thủ tục sang tên kéo dài 10 ngày làm việc kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ. Bộ hồ sơ sẽ được gửi tới phòng Tài nguyên và Môi trường và cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính và thực hiện chuyển nhượng, sang tên.
Một lưu ý đối với trường hợp chuyển nhượng một phần mảnh đất: trước khi nộp hồ sơ người sử dụng cần đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai tách mảnh đất và thực hiện đo đạc đối với mảnh đất cần thực hiện chuyển nhượng.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông báo tới chủ mảnh đất ngay khi có thông báo từ cơ quan thuế để họ hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Bước 4: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tối đa là 30 ngày.
Thuế và các khoản lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chi phí chuyển nhượng đất đai gồm: thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, lệ phí trước bạ sang tên quyền sử dụng đất. Cụ thể:
Lệ phí trước bạ (Bên mua chịu)
Tiền nộp đất = (Diện tích đất)x(Giá đất)x(Lệ phí)
Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà)x(Cấp nhà)x(Lệ phí)
Trong đó: Diện tích đất tính bằng m2
Giá đất theo bảng giá
Lệ phí = 0,5%
Trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
- Chuyển giao tài sản cho vợ chồng, con cái, cha mẹ.
- Nhà đất được đền bù hoặc mua bằng tiền đền bù.
- Nhà đất đã có Giấy chứng nhận chung hộ gia đình, khi phân chia nhà đất cho những người trong hộ gia đình.
Thuế thu nhập cá nhân (Bên bán chịu)
Cách 1: Thuế TNCN = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán–giá mua)
Cách 2: Trường hợp không xác định được giá mua (cơ quan thuế thường áp dụng phương pháp này)
Thuế TNCN = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân:
- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, nhà ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một đất ở, nhà ở.
- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
Kết luận
Trên đây là một số thông tin về thủ tục và giấy tờ cơ bản khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hy vọng bài viết sẽ giúp ích và hỗ trợ bạn trong việc tiến hành quá trình chuyển nhượng suôn sẻ hơn.
